保证金门槛提高房产中介业掀起第二轮洗牌－

　　活动策划：柯鹏唐文祺

　　主持人/整理：唐文祺

　　嘉宾：上海汉宇物业代理有限公司董事

　　总经理施宏睿

　　二手房交易持续低迷引发的中介企业倒闭潮，倍受业内外关注。近期，上海市房地产交易中心表示，为了提高二手房交易资金安全，同时降低中介卷款私逃的风险性，正在酝酿推出房地产中介保证金制度。据了解，这项保证金的底线为100万元。该政策的推行会否给处于“风雨飘摇”中的中介机构带来进一步影响？购房者在当前的情况下，该如何合理选择中介机构？上证第一演播室请来业内人士就此答疑解惑。

　　二手房交易“深寒”

　　主持人：能否先介绍一下今年上海二手房市场的情况？

　　施宏睿：今年上海二手房市场在3、4月份时达到最高峰，接下来自5月份起就持续下跌。5月份的成交量环比下降了18%，6月份与5月份相比，成交量跌了20%，7月份在6月份的基础上，又减少了25%，到了8月份，从目前的数据来看，保守估计也有10%的跌幅。也就是说，综合起来看，到目前为止，已经从最高峰时的成交量下跌了60%的幅度。

　　从市场层面来看，第二套房信贷政策带来的影响力很大。自5月份起，房源挂牌数量明显增加，中外环的房源受到压力影响，开始有5%-10%的议价空间。发展到现在，这种趋势已经从中环以外蔓延至内环以内区域，市中心的房源也相继出现10%-15%的议价空间。原本的购房意向者开始持币观望，导致二手房成交量出现大幅萎缩。

　　中介机构倒闭成潮

　　主持人：近期不少中介机构纷纷压缩阵线、关闭门店，甚至有中介企业宣布退出上海市场，您认为“倒闭潮”会呈现出继续蔓延的趋势吗？

　　施宏睿：在总体市场成交走低的情况下，前几个月开始累积的市场效应呈现出来，大部分中介在7月份都表现得亏损厉害，市场业绩环比跌幅在20%左右。有许多中介无力支持或资金压力增大，就只能收缩战线、关闭门店或退出市场。

　　但我需要指出的是，上海的二手房市场与广州、深圳、北京等地不同，相较来说，这个市场的总体成交量表现特别大，因此，在其他城市出现的大品牌中介占有市场份额高的情况，在上海却很难出现。从目前业绩排名前三的几家中介来看，总体占有份额还不到15%。此外，上海中介企业的性质会有许多不同分类，如内资、港台、美资等，因此，会使得客户产生许多分流。

　　我认为，现在的市场与2005年相似，目前同样进入了洗牌格局。但总体来说，市场情况差的时候，那些小中介、“夫妻老婆店”之类的“杂牌军”受影响会大些。品牌中介的资金后盾更强，因此在“寒冬”时期还有能力扛得住。而且，出于对品牌的维系考虑，对于消费者的服务和善后也更注重。

　　保证金是新门槛

　　主持人：上海正在酝酿的二手房保证金制度，对中介机构会有影响吗？

　　施宏睿：我认为，这个对品牌中介来说是有正面影响的。它将上海众多中介机构进行了分类，一种是只做居间交易，不涉及资金；一种是只做交易流程，如各家贷款服务公司；还有一种就是大型的品牌中介机构，这两方面都可以参与和涉及。此外，在资金监管系统的完善方面，还提出了保证金的交纳制度，这就是为了预防中介倒闭之后损害到消费者利益所考虑的。这种提高门槛的操作方式，无疑是对行业进行了一次洗牌，从而将规范化管理从以前的品牌中介扩展到了贷款服务商，会使得二手房市场的交易风险降低、行业操作更加规范化。

　　以汉宇地产来说，在7月份二手房市场萎靡不振的情况下，公司把一手房代理业务提升到了55%，反而使得企业7月份业绩环比上涨了10%，预计8月份业绩可能还会有10%的涨幅。根据计划，汉宇地产在年底还会有增加10多家门店的打算。