嘉宾：王磊

　　上海美联物业交易管理部高级经理

　　活动策划：柯鹏 唐文祺

　　主 持 人：唐文祺

　　整理：唐文祺

　　上证第一演播室

　　近日，国家发改委、商务部联合颁布的修订版《外商投资产业指导目录》，除了对相关行业进行了外资投资鼓励及限制方面的调整之外，还在房地产业的限制目录中增加了新内容，并将普通住宅的开发建设剔除出“鼓励类”目录。早先，对于外资介入中国房地产市场，已有相关“限外令”出台，结合了此次新调整的限制内容，外资对于中国房地产市场的态度会否改变？新政是否会起到进一步抑制外资进入中国楼市的作用？上证第一演播室特别请来专业人士，就此做出解答。

　　限制覆盖至二级市场

　　主持人：新《外商投资产业指导目录(2007年修订)》对于房地产的限制增加了哪些？原因何在？

　　王磊：新的修订案跟2004年的相比，在房地产方面，比较突出的就是把原有2004版的“鼓励类”目录中，普通住宅的开发建设剔除出去；“限制类”目录中，大型主题公园的建设、经营替换为房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司。

　　关于这次修订案出台的背景，我认为主要是由于：首先，持续鼓励出口的政策导向，致使我国外汇储备急剧增加，贸易顺差持续扩大；其次，本世纪初到现在，经过大量引进外资到制造业、采矿业等行业，我国的相关行业的技术水平、设备水平都已经取得了长足的进步，未来的战略导向应朝着高精尖的技术设备方向前进；第三，人民币升值的预期产生的压力；最后，房地产业作为关系国计民生的行业，已经在整个国民经济中占重要地位。

　　各项政策层层把关

　　主持人：关于外资投资房地产的相关限制政策，会对外资投资中国房地产市场有影响吗？

　　王磊：此前针对外资投资房地产的文件主要有两个，一个是2006年7月11日的《建设部和六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》；另一个是2007年5月份，由商务部和国家外汇管理局发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。根据美联物业的数据研究显示，相较于2006年，2007年境外客户的成交比例同比下降了50%-70%。应该从一个侧面说明，至少在三级市场限外政策的调控效果已经达到。

　　我认为，政策调控不完全是以需求及市场的反应情况为导向的，而是根据国家阶段经济发展情况，以及未来要达到的发展目标为导向。所以，不能把政策调整理解为看病求医，“头疼医头，脚疼医脚”，头和脚都不疼了，就拉倒。产业指导目录作为控制行业间的中外资结构、整体产业结构及阶段性发展重点的一份指导性文件，具有十分重要的标杆意义。应该说，目前出台的2007版外商投资产业指导目录，是国家多年前想要达到的效果，对于外商投资房地产这一块，一定是先繁后简，把外资比较集中的商用物业慢慢清理，然后是管制外汇结汇，最后才会考虑把房地产业彻底从鼓励目录中清除。

　　外商投资可能下降

　　主持人：此次对于房地产业限制目录的调整修订，对于外资投资房地产市场会否产生影响？

　　王磊：新的产业指导目录应该不能说是“限外令”，它主要是针对外商投资中国产业的一个方向性的文件。对现有的房地产上市公司而言，我觉得只是将一些境外投资者和竞争者关在场外，行业本身还是继续发展的，如果对于现有的房地产上市公司外汇结汇等进一步限制的话，才会有明显的影响。

　　应该说，这个产业指导目录在房地产方面是未来3-5年内的准绳，是两年间对房地产外资规模的调整结果。我想，这应该是前两次“限外”政策调整的一个延续，综合这个产业指导目录，房地产的一级到三级市场都有所覆盖了。透过这个产业指导目录，我们初步可以判断，抑制外商投资房地产的意图十分明确，未来外商投资房地产的信心会有下降。但从长远来看，房地产业还是长期看好的一个行业。